年报解读 | 融创中国2024年亏损257亿元背后：毛利大幅增加，物管和文旅板块“逆袭”

在债务重组方面取得重大进展的融创中国（HK01918，股价1.600港元，市值157.69亿港元），2024年业绩表现如何？

3月28日晚间，融创中国发布2024年度业绩报告。报告期内，公司实现营业收入740.2亿元，同比减少52%，其中“物管+文旅”两大板块收入超120亿元，占比同比提升8.2个百分点；公司拥有人应占亏损约257亿元，2023年亏损约为79.7亿元；毛利为28.9亿元，而2023年毛亏约25亿元。

《每日经济新闻》记者注意到，在累计计提减值总额超920亿元后，融创中国仍保有551.5亿元净资产和405.2亿元归属于母公司净资产。与此同时，2024年有息负债同比减少181.6亿元，降至2596.7亿元。

“展望未来，集团将继续坚定长期信心。”融创中国主席孙宏斌在报告中表示，2025年将全力以赴在各方支持下完成交付任务和境内公开市场债务风险的化解，争取境外债务风险化解取得实质性关键进展。同时，以每一个项目权益净资产的提升为日常管理基本目标，稳步推进项目债务风险化解和资产盘活，为集团未来逐步回到健康发展的轨道上奠定基础。

亏损持续扩大VS毛利大幅增加

年报显示，2024年，融创中国实现拥有人应占亏损约为257.0亿元，较2023年（亏损约79.7亿元）进一步扩大。

不过，由于2024年物业销售收入结转的高毛利项目占比提高，以及计提的物业减值拨备同比有所减少，2024年融创中国实现毛利约28.9亿元，同比增加约53.9亿元；毛利率约为3.9%，而2023年同期毛利率约-1.6%；截至报告期末，融创中国的现金余额约为197.5亿元，同比减少48.7亿元。

需要指出的是，受行业深度调整及公司流动性风险影响，2024年融创中国的经营质效依然在下降。报告期内，公司实现收入740.2亿元，同比下降约52%，其中物业销售收入占比约82.8%。

对此，融创中国解释称，主要由于物业销售收入下降所致。公司目前处于集中资源解决保交付工作及债务问题的阶段，在新增销售规模收缩及外部融资渠道收窄等情况带来的流动性压力下，对已售物业项目的交付进度及新项目的开发及推售节奏产生阶段性制约。

截至2024年末，融创中国连同其合营公司及联营公司的总土地储备面积为12776万平方米，权益土地储备面积为8756.5万平方米，其中未售土地储备约为9342万平方米，这些土地大量分布在如上海、天津、北京等核心一二线城市。而从今年以来市场表现来看，这些城市已率先出现了回稳态势，“充足的土地储备是集团逐步恢复正常运营的坚实基础。”

对融创中国而言，如何有效化解债务风险，依然是其回归正常发展需要面临的挑战。

2024年11月，融创中国宣布启动境内债务重组，提供了折价回购、债转股、以资抵债以及留债展期四项化债方案，并得到了债权人认可。在50多天时间里，融创中国就完成了规模达154亿元的境内债重组，成为行业首家完成境内公司债整体重组的房企，预计削降约70%的境内公司债务，且5年内不再有兑付压力。

境内债务重组的成功，使融创中国在2024年有息负债同比减少181.6亿元，降至2596.7亿元。进入2025年，融创中国依然在加大化债力度。据3月23日公告，融创中国已委任华利安诺基、盛德分别作为财务顾问及法律顾问，进一步寻求更全面的境外债务综合解决方案，力争在下一阶段彻底化解境外债务风险。

“融创始终走在房企债务风险化解的最前列，其解题思路不仅为行业提供了优秀示范，也令公司在资本市场的信用修复早于预期。”有机构分析师指出，融创去年10月成功配股融资12.05亿港元，已成为行业信心提振的标志性事件。

“物管+文旅”板块营收“逆袭”

值得一提的是，尽管在房地产开发业务上尚未恢复，但2024年融创中国在文旅、物管方面的收入有了明显改善，占比较2023年的8.1%提升至16.3%。

具体来看，2024年包括乐园、商业、酒店及冰雪等在内的融创文旅板块实现收入约52.1亿元，其中乐园、商业、冰雪三大业态全年客流量同比增7%至1.67亿人次，管理的第九个室内滑雪场（武汉城建项目）成功开业，苏州、正定及深圳项目正式进入开业筹备期，预计2025年将正式投入运营。

物业服务板块，2024年，融创服务实现收入69.7亿元，其中来自第三方的收入68.02亿元，同比增长5.6%，占总收入比例约为98%；在管建筑面积增长7%至2.9亿平方米。

对融创中国而言，盘活存量项目和保交付依然是公司运营的首要目标。在资产盘活方面，融创中国已与多家头部AMC（资产管理公司）、大型国有信托等金融机构达成合作，累计合作规模近350亿元，为多个项目成功引入新增融资。

如融创武汉桃花源项目已获东方资产第三次增资，累计合作规模已达51亿元；长城资产与融创就重庆湾项目达成融资合作，拟注资24.76亿元以保障该项目后续开发建设；北京融创壹号院获中信金融资产支持，成功完成债务重组；天津梅江壹号院二期也获得大型央企信托5.5亿元项目新增融资。

此外，融创还获得保交楼专项借款审批金额218亿元、银行配套融资审批金额104亿元，以及“白名单”项目融资审批金额23亿元，共计345亿元。

得益于金融机构支持，融创中国旗下项目成功盘活并入市获得成功。如外滩壹号院二期2024年实现三开盘三售罄，总销售额达215亿元；上海壹号院一批次开盘当日售罄，二批次开盘当日去化率超96%，销售额达66亿元。“2025年， 公司将继续加大力度推动与资产管理公司等能提供增量资金的金融机构的合作， 进一步化解项目债务风险和盘活优质项目， 从而支持本集团运营的逐步恢复。”融创中国表示。

而在保交付方面，2024年，融创在全国84个城市共交付约17万套房屋，近三年融创累计交付约66.8万套，“2025年将继续全力以赴交付6万套房屋，基本完成全部保交付工作。”

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